Współpraca z biurem nieruchomości powinna ułatwiać proces sprzedaży, kupna lub wynajmu, jednak nie zawsze tak jest. Rynek ten, choć regulowany, wciąż stwarza pole do nadużyć ze strony nieuczciwych pośredników. Zrozumienie ich metod działania i poznanie potencjalnych pułapek to pierwszy krok do zabezpieczenia swoich interesów i uniknięcia kosztownych błędów.
- Nieuczciwe biura wykorzystują niejasne umowy, wysokie kary umowne i pobierają podwójne prowizje.
- Popularną taktyką są "oferty widmo", które służą do pozyskania danych kontaktowych.
- Pośrednicy mogą zatajać wady prawne i techniczne nieruchomości lub celowo zawyżać ich cenę.
- Należy uważać na presję czasową i brak konkretnych działań marketingowych ze strony agenta.
- Kluczowa jest weryfikacja biura, sprawdzenie ubezpieczenia OC i dokładna analiza umowy.
- W przypadku nieprawidłowości, należy dokumentować dowody i rozważyć kroki prawne.
Czujność w nieruchomościach: Dlaczego jest kluczowa?
W dzisiejszych dynamicznych czasach, kiedy rynek nieruchomości bywa nieprzewidywalny, a przepisy dotyczące pośrednictwa ewoluowały, otwiera się furtka dla mniej uczciwych graczy. Brak obowiązkowej licencji dla agentów od 2014 roku sprawił, że na rynku pojawia się więcej osób bez odpowiedniego przygotowania i etyki zawodowej. Niewystarczająca czujność może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, takich jak utrata znacznej części majątku, a także do ogromnego stresu i rozczarowania. Zaufanie nieodpowiedniej osobie to ryzyko nie tylko utraty pieniędzy, ale także czasu i energii, które można by spożytkować w bardziej konstruktywny sposób.
Umowa z biurem nieruchomości: Jak unikać pułapek?
Umowa z biurem nieruchomości to fundament współpracy, a jej treść decyduje o tym, jak będzie przebiegał proces transakcyjny i jakie będą jego koszty. Szczególną ostrożność należy zachować przy umowach na wyłączność. Choć mogą one zapewnić większe zaangażowanie agenta i potencjalnie szybszą sprzedaż, często zawierają klauzule, które stają się pułapką. Mowa tu przede wszystkim o wysokich karach umownych, które mogą zostać naliczone nawet wtedy, gdy sprzedaż dojdzie do skutku z Twojej inicjatywy, lub gdy umowa zostanie rozwiązana z przyczyn leżących po stronie biura. Niektórzy pośrednicy próbują również zyskać podwójną prowizję, pobierając wynagrodzenie zarówno od sprzedającego, jak i kupującego, co jest praktyką nieetyczną i często wprowadzającą w błąd. Zawsze upewnij się, że warunki naliczania prowizji są jasno określone czy dotyczy ona samego skojarzenia stron, czy doprowadzenia do podpisania umowy przyrzeczonej. Po zakończeniu współpracy, nawet jeśli umowa wygasła, niektóre biura próbują dochodzić prowizji w tak zwanym "okresie karencji", który może być długi i niejasno zdefiniowany. Dlatego kluczowe jest, aby dokładnie przeanalizować każdy zapis przed podpisaniem dokumentu.
- Kary umowne: Zwróć uwagę na zapisy dotyczące kar, zwłaszcza za samodzielną sprzedaż nieruchomości po rozwiązaniu umowy lub w jej trakcie.
- Zakres prowizji: Upewnij się, że umowa precyzyjnie określa, kiedy prowizja jest należna czy za samo przedstawienie oferty, czy za faktyczne doprowadzenie do transakcji.
- Okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia: Sprawdź, jak długo obowiązuje umowa i jakie są możliwości jej wcześniejszego rozwiązania bez ponoszenia nadmiernych kosztów.
- Okres karencji: Zrozumienie, czym jest okres karencji po rozwiązaniu umowy i jak biuro może próbować egzekwować prowizję w tym czasie.
- Zakres odpowiedzialności biura: Upewnij się, że umowa jasno określa obowiązki pośrednika w zakresie marketingu i prezentacji nieruchomości.
Najczęstsze oszustwa biur nieruchomości: Bądź świadomy!
Jedną z najbardziej irytujących i wprowadzających w błąd praktyk są tak zwane "oferty widmo". Polegają one na publikowaniu przez agencje nieruchomości bardzo atrakcyjnych, ale nieistniejących lub nieaktualnych ogłoszeń. Celem jest przyciągnięcie jak największej liczby potencjalnych klientów, którzy zostawiają swoje dane kontaktowe. Następnie, gdy klient zainteresuje się taką ofertą, agent informuje, że została już sprzedana, ale "ma coś podobnego" oczywiście w wyższej cenie lub z mniejszymi korzyściami dla klienta. W ten sposób biuro pozyskuje listę kontaktów, które następnie wykorzystuje do proponowania innych, często mniej korzystnych nieruchomości. Kolejnym problemem jest podwójna prowizja. Choć prawo nie zawsze jednoznacznie zakazuje pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji, nieuczciwe biura często robią to bez wyraźnego poinformowania klienta lub wprowadzając go w błąd co do zakresu usług świadczonych dla każdej ze stron. Zdarza się również, że agenci celowo zawyżają cenę nieruchomości w ofercie. Działa to na ich korzyść, ponieważ ich prowizja jest procentowa, więc im wyższa cena sprzedaży, tym wyższe wynagrodzenie dla pośrednika. Niestety, często odbywa się to kosztem szybkiej i korzystnej dla klienta transakcji, prowadząc do długiego okresu sprzedaży i frustracji właściciela.
- Wady prawne: Pośrednicy mogą zatajać istnienie służebności (np. przejazdu przez działkę), obciążenia hipoteczne, nieuregulowane kwestie spadkowe czy problemy z księgą wieczystą.
- Wady techniczne: Mogą to być ukryte usterki konstrukcyjne, zły stan instalacji elektrycznej lub hydraulicznej, problemy z ogrzewaniem, wilgoć czy zagrzybienie, które są celowo maskowane.
- Niejasności dotyczące stanu prawnego: Brak pełnej dokumentacji, nieuregulowane pozwolenia na budowę, samowole budowlane.
- Problemy z przynależnościami: Brak piwnicy, komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego, które były sugerowane w ofercie.
- Niewłaściwe użytkowanie lokalu: Np. wynajem mieszkania na cele komercyjne bez odpowiednich pozwoleń.
Psychologiczne sztuczki agentów: Nie daj się manipulować!
Agenci nieruchomości często stosują techniki psychologiczne, aby wywrzeć presję na klienta i przyspieszyć decyzję. Jedną z najczęściej spotykanych taktyk jest wywieranie presji czasowej, na przykład przez stwierdzenie: "Mamy już innego, bardzo zainteresowanego klienta, który chce podjąć decyzję dziś!". Taka informacja ma na celu wywołanie u Ciebie poczucia pilności i zniechęcenie do dalszego analizowania oferty lub szukania alternatyw. Pamiętaj, że prawdziwie atrakcyjna oferta zazwyczaj nie wymaga natychmiastowej, pochopnej decyzji. Innym sygnałem ostrzegawczym, że agentowi nie zależy na Twojej ofercie i wykonuje minimalny wysiłek przy maksymalnej prowizji, jest jego opieszałość w działaniu. Obejmuje to brak regularnego raportowania o postępach w sprzedaży, powolne reagowanie na zapytania, brak konkretnych działań marketingowych (np. profesjonalnych zdjęć, wirtualnych spacerów, kampanii reklamowych) lub unikanie odpowiedzi na pytania dotyczące postępów. Warto również zwrócić uwagę na to, jak agencje maskują mankamenty lokalu podczas prezentacji. Mogą to robić poprzez odpowiednie oświetlenie, które ukrywa niedoskonałości ścian, aranżację wnętrza, która odwraca uwagę od problemów, czy też poprzez skupianie uwagi na zaletach, pomijając przy tym istotne wady.
- Brak raportowania: Agent nie informuje Cię regularnie o tym, jakie działania marketingowe zostały podjęte i jakie są ich efekty.
- Opieszałość w działaniu: Długi czas reakcji na zapytania, opóźnienia w umawianiu spotkań czy prezentacji.
- Brak konkretnych działań marketingowych: Oferta jest publikowana tylko na jednym portalu, brakuje profesjonalnych zdjęć, wirtualnego spaceru czy planu promocji.
- Unikanie odpowiedzi na pytania: Agent uchyla się od odpowiedzi na pytania dotyczące postępów w sprzedaży, zainteresowania ofertą czy planów marketingowych.
- Niewiarygodne historie o "innym kliencie": Częste powoływanie się na innych, rzekomo zainteresowanych kupców, aby wywrzeć presję.
Kolejnym sposobem maskowania mankamentów lokalu jest odpowiednie oświetlenie, które może ukryć niedoskonałości ścian czy podłóg. Agenci mogą również stosować atrakcyjną aranżację wnętrza, która odwraca uwagę od problemów, lub skupiać się wyłącznie na zaletach nieruchomości, pomijając przy tym istotne wady.
Jak zweryfikować biuro nieruchomości: Twoja tarcza ochronna.
Weryfikacja biura nieruchomości jest kluczowa, zwłaszcza że od 2014 roku pośrednictwo nie wymaga już obowiązkowej licencji. Choć brak licencji nie dyskwalifikuje agenta, warto zwrócić uwagę na te, które ją posiadają, szczególnie te zrzeszone w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) to często sygnał profesjonalizmu i przestrzegania kodeksu etyki. Ogromne znaczenie mają również opinie w internecie, jednak należy podchodzić do nich z rezerwą i starać się odróżnić szczere recenzje od tych sponsorowanych lub fałszywych. Absolutną podstawą jest posiadanie przez biuro ważnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (OC). Dzięki niemu, w przypadku błędów lub zaniedbań ze strony pośrednika, które naraziłyby Cię na straty finansowe, możesz liczyć na odszkodowanie. Zawsze poproś o okazanie polisy lub sprawdź jej ważność i zakres ochrony. To Twój najważniejszy argument w przypadku nieuczciwych działań.
- Analiza opinii: Szukaj opinii na różnych portalach, zwracaj uwagę na szczegółowość opisów i powtarzające się wątki.
- Weryfikacja przynależności do organizacji branżowych: Sprawdź, czy biuro jest członkiem PFRN lub innych stowarzyszeń pośredników.
- Poszukiwanie informacji o historii biura: Jak długo działa na rynku? Czy były wobec niego jakieś skargi lub postępowania prawne?
- Pytanie o referencje: Poproś o kontakt do poprzednich klientów, którzy zgodziliby się podzielić swoimi doświadczeniami.
- Jakie jest Twoje doświadczenie w sprzedaży tego typu nieruchomości? Pytanie to pozwala ocenić specjalizację agenta.
- Jakie są Twoje plany marketingowe dla mojej nieruchomości? Zrozumienie strategii promocji jest kluczowe.
- Jakie są Twoje oczekiwania dotyczące ceny i jak doszedłeś do tej wyceny? Pozwala to ocenić realizm wyceny.
- Jakie są warunki umowy? Jak długo obowiązuje i jakie są możliwości jej wypowiedzenia? Kluczowe dla bezpieczeństwa współpracy.
- Czy posiadasz ubezpieczenie OC? Poproszę o okazanie polisy lub potwierdzenie jej ważności. Niezbędne dla ochrony Twoich interesów.
- Jak często będę otrzymywał raporty o postępach i w jakiej formie? Zapewnia to kontrolę nad procesem.
- Czy pobierasz prowizję od obu stron transakcji? Jeśli tak, w jakim zakresie? Kluczowe dla uniknięcia podwójnych opłat.
- Co obejmuje okres karencji po zakończeniu umowy i jakie są związane z nim warunki? Pozwala uniknąć nieporozumień po zakończeniu współpracy.
Przeczytaj również: Cofnięcie darowizny nieruchomości: Jak odzyskać majątek?
Co robić, gdy biuro nieruchomości działa nieuczciwie?
- Zbieraj dowody: Zachowaj wszelką korespondencję (e-maile, SMS-y), rób kopie umów i dokumentów, notuj daty i przebieg rozmów. Jeśli to możliwe i zgodne z prawem, nagrywaj rozmowy.
- Zbieraj świadectwa: Jeśli ktoś był obecny przy ważnych rozmowach lub obserwował nieprawidłowości, poproś o jego zeznanie.
- Dokumentuj stan nieruchomości: Robienie zdjęć lub filmów wad ukrytych lub problemów może być pomocne.
- Zachowaj oryginalne oferty: Jeśli podejrzewasz "oferty widmo", zrób zrzuty ekranu lub zapisz ogłoszenia.
- Konsultuj się z prawnikiem: W przypadku poważnych wątpliwości prawnych, profesjonalna porada jest nieoceniona.
Jeśli zorientujesz się w nieuczciwych praktykach biura nieruchomości, negocjacje lub renegocjacje warunków umowy mogą być trudne, ale nie niemożliwe. Zazwyczaj wymagają one silnej pozycji negocjacyjnej, opartej na zebranych dowodach i jasnym przedstawieniu swoich oczekiwań. Warto zacząć od pisemnego wezwania do zmiany warunków lub rozwiązania umowy, powołując się na konkretne zapisy lub przepisy prawa. Jeśli biuro jest nieugięte, a sytuacja jest poważna, warto rozważyć dalsze kroki.
Warto zgłosić sprawę do Rzecznika Praw Konsumenta, zwłaszcza jeśli umowa dotyczy konsumenta i pośrednika, a praktyki biura naruszają prawa konsumentów. Rzecznik może podjąć interwencję, mediację lub nawet skierować sprawę do sądu. Jeśli jednak straty są znaczące, a dowody mocne, rozważ skierowanie sprawy na drogę sądową. Sąd cywilny będzie w stanie rozstrzygnąć spór i zasądzić odszkodowanie, jeśli Twoje roszczenia okażą się uzasadnione. Kluczowe jest jednak posiadanie solidnych dowodów i, w miarę możliwości, wsparcie prawnika.
